최근 몇 년간 전세사기 피해가 급증하면서 정부와 국민 모두가 큰 충격을 받았습니다. 특히 2023년 이후 등장한 신종 전세사기 수법은 점점 더 정교해지고 있어 주의가 필요합니다. 본 글에서는 최신 전세사기 유형, 실제 피해 사례, 예방법을 구체적으로 소개합니다.
2024~2025 신종 전세사기 수법의 특징
전세사기 범죄는 단순한 사기 행위를 넘어, 수백 명의 세입자에게 막대한 피해를 입히는 조직적 범죄로 진화하고 있습니다. 특히 최근에는 부동산 경기 침체, 미분양 증가, 깡통전세 우려 등 주거 불안정성이 커지면서 이를 악용한 신종 수법이 등장하고 있습니다.
첫 번째 대표 수법은 '빌라왕'·'건물주 사칭형 사기'입니다. 소위 빌라왕이라 불리는 사기꾼은 수백 채의 소형 빌라를 법인 명의로 매입한 뒤 허위 시세를 바탕으로 높은 전세보증금을 책정하여 세입자를 모집합니다. 이 과정에서 허위 감정평가서, 부풀려진 매매가, 심지어 공인중개사와 결탁한 ‘허위 시세조작’이 이뤄집니다.
두 번째 수법은 ‘명의 대여형’ 전세사기입니다. 신용이 낮은 청년·고령자를 유인해 법인 명의나 대리인 명의로 부동산을 취득한 후, 이를 대량 임대하면서 전세보증금을 편취합니다. 등기부등본상 명의자는 사실상 재산도 없고 파산 처리되어 있는 경우가 많아 세입자는 전세금을 돌려받기 어렵습니다.
세 번째는 ‘미등기 전세’입니다. 분양 예정 건물을 계약 당시에는 건축주 명의로 계약하지만, 등기 이전에 제삼자에게 소유권이 넘어가면서 세입자가 법적으로 보호받지 못하는 구조입니다. 전입신고·확정일자보다 소유권 이전이 먼저 이뤄지는 경우 피해가 발생합니다.
실제 피해사례로 보는 위험 구조
서울, 인천, 경기 남부 등 수도권을 중심으로 대규모 전세사기 피해가 속출하고 있으며, 2023년 한 해에만 1만 건 이상 신고가 접수되었습니다.
첫 사례는 인천 미추홀구 '빌라왕 사건'입니다. 한 임대업자가 법인 명의로 1,000채가 넘는 빌라를 보유하며, 보증금 총액 700억 원 이상을 편취했습니다. 대부분의 세입자는 보증보험에 가입하지 않았고, 계약서 작성 당시 공인중개사가 “시세보다 싸다”, “등기 문제없다”라고 말해 안심했던 경우가 많았습니다.
또 다른 사례는 건축주가 분양한 신축 다세대 주택에서 발생한 미등기 전세 사기입니다. 분양은 중단되고 소유권은 제3자에게 넘어가면서 기존 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못했습니다. 일부 세입자는 확정일자를 받지 않았고, 전입신고도 늦어져 대항력 상실로 순위가 밀리게 되었습니다.
세 번째는 보증보험 가입을 의도적으로 지연하거나 방해하는 형태입니다. “보증보험은 나중에 해도 된다”거나 “우리가 알아서 해주겠다”는 말에 속아, 확정일자 및 보증보험 가입을 놓친 세입자들은 임대인이 보증금을 들고 도망간 뒤에야 사기 사실을 인지하게 됩니다.
네 번째 사례는 2022~2023년에 걸쳐 발생한 서울 강서구 화곡동 전세사기 사건입니다. 임대인은 소형 다세대 주택 여러 채를 매입한 뒤, 실거래가보다 1억 원 이상 높은 금액으로 세입자와 전세계약을 체결했습니다. 계약 당시 시세를 확인한 세입자에게는 "최근 이 근처 시세가 많이 올랐다"며 조작된 감정평가서를 보여줬고, 공인중개사는 임대인의 말을 그대로 반복하며 신뢰를 더했습니다.
이 사건에서 가장 큰 문제는 보증보험을 계약서 작성 이후에 처리하자고 유도한 점입니다. 실제로 임대인은 "확정일자 먼저 받고, 보험은 며칠 뒤에 들어줄 테니 걱정하지 말라"라고 말했지만, 이틀 뒤 해당 물건은 근저당이 설정되며 이미 경매가 진행되고 있었습니다. 세입자는 결국 보증보험 가입 요건을 충족하지 못했고, 전세금 1억 4천만 원 전액을 잃었습니다.
다섯 번째 사례는 청년 1인 가구 대상 '허위 임대인 사기'입니다. 피해자 A씨는 20대 후반의 직장인으로, 서울 은평구의 신축 빌라에 전세 계약을 체결했습니다. 공인중개소에서는 "임대인은 지방에 거주 중이므로 대리인이 대신 서명할 예정"이라 설명했고, 등기부등본상에도 명확히 명의가 표시되어 있어 문제없어 보였습니다. 하지만 알고 보니, 실제 임대인은 존재하지 않는 허위 인물이었고, 명의는 대여된 것이었습니다.
결국 A씨는A 씨는 임대인의 실제 소재를 파악할 수 없었고, 집은 이미 담보대출로 가압류 상태였습니다. 계약 당시 작성된 계약서의 임대인 서명은 위조된 것이었고, 공인중개사는 해당 사실을 알고도 묵인했습니다. A 씨는 수개월째 법적 소송을 진행 중이며, 당장 살 곳을 잃은 상태입니다.
전세사기 피해 예방을 위한 필수 점검 항목
전세사기를 예방하기 위해서는 등기부등본 확인, 보증보험 가입, 확정일자·전입신고, 공인중개사와의 서면 소통 등을 반드시 거쳐야 합니다.
계약 전에는 최신 등기부등본을 통해 임대인 명의 확인, 근저당 유무를 확인해야 하며, 보증보험은 HUG, SGI 등을 통해 미리 조건을 확인해야 합니다. 계약 직후에는 즉시 전입신고 및 확정일자를 신청해야 보장 요건이 갖춰집니다.
또한 국토부 전세사기 예방 앱, LH 검증 시스템 등을 활용해 위험건물 여부를 체크하고, 전세가율이 높거나 감정가가 수상한 매물은 경계해야 합니다.
전세사기는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 수법은 갈수록 교묘해지고 피해는 집단화되고 있습니다. 계약 전 필수 확인 절차를 반드시 지키고, 보증보험 가입 및 등기부 확인을 생활화해야 내 전세금을 지킬 수 있습니다. 작은 실수가 수천만 원의 피해로 이어질 수 있으니, 언제나 한 발 앞선 정보와 점검이 필요합니다.